ImmoDecision Pro — Simulateur Expert LFI 2026

Saisie des paramètres

Paramètres du projet immobilier

Toutes les cellules bleues sont à saisir. Les champs verts sont calculés automatiquement.

Acquisition & Financement

Adresse du bien

Type de bien

Référence / Nom projet

Surface (m²)

Sélection propriété

Prix d'achat (€)

Apport personnel (€)

Frais d'agence (€)

Frais de notaire réels (€)

0 = auto (7,5% du prix)

Frais de dossier (€)

Frais de garantie (€)

Taux annuel crédit (%)

Durée crédit (années)

Taux assurance crédit (%/an)

Prix de revente prévu (€)

Durée de détention (années)

Capital emprunté (auto)

170 000 €

Mensualité hors ass. (auto)

1 185 €/mois

Prix au m² — achat (auto)

2 022 €/m²

Durée détention (auto)

10 ans

Bien & Revenus Locatifs

Loyer mensuel HC (€)

Charges locataire (€/mois)

Charges propriétaire (€/mois)

Provisions travaux (€/mois)

Taxe foncière (€/an)

Assurance habitation PNO (€/an)

Assurance loyers impayés (€/an)

Taux gestion locative (%)

Standard 7-8% des loyers

Vacance locative (%/an)

5%≈18j | 8%≈1 mois

Augmentation loyers (%/an)

IRL ou saisie libre

Taux inflation annuel (%)

Frais comptabilité (€/an)

Rendement brut (auto)

6,67%

Rendement net (auto)

4,38%

Régime Fiscal & Indicateurs Bancaires

TMI — Taux marginal IR (%)

Taux amortissement (%/an)

2,5% moy | 2% gros œuvre | 5% instal.

Base amortissable (% prix achat)

~80-85% | terrain non amortissable

Valeur mobilier (€)

Cuisine équipée, meubles (si meublé)

Durée amort. mobilier (ans)

Travaux déductibles (€/an)

Résidence principale ?

Frais agence à la revente (€)

Taux endettement global (%)

Mensualité/revenus nets (cible <35%)

Déficit IS reportable (€)

Régime fiscal

LMNP réel

Amortissements déductibles · Résultat souvent nul · 0 € impôt loyers

LMNP micro-BIC

Abattement 50% · Simplicité · Plafond 77 700 €

Location nue réelle

Déficit foncier 10 700 €/an sur IR · Report 10 ans

SCI IS

IS 15/25% · VNC pour PV · Dividendes PFU 30%

—

LTV acquisition

Cible <80%

—

DSCR

Loyer / Mensualité · >1,20

—

Effort mensuel net

Mensualité − Loyer net

18,6%

Taux d'endettement

Cible <35%

Document officiel

Fiche produit Banque

DOSSIER DE FINANCEMENT — CONFIDENTIEL

Analyse d'Investissement Locatif

26 rue de Glasgow, BREST 29250 — Appartement T3

ImmoDecision Pro

Données LFI 2026

1. Présentation du projet

Bien immobilier

Appart. T3 — 89 m²

26 rue de Glasgow, BREST

Régime fiscal

LMNP réel

Optimisation LFI 2026

Prix acquisition total

204 176 €

Achat + notaire + agence

Revente prévue

235 000 €

Détention : 10 ans

2. Financement demandé

Capital demandé

170 000 €

Apport personnel

35 000 €

Taux souhaité

3,13% fixe

Mensualité estimée

1 185 €/mois

3. Ratios bancaires clés

4. Indicateurs de rentabilité

5. Fiscalité courante (annuelle)

6. Analyse de risque — Sensibilité prix de revente

7. Conclusion & Viabilité

ImmoDecision Pro · SmartFlow Tools · SIRET 10211414700014 · Données LFI 2026 · CGI Art. 150 U à 150 VH · Ce document ne constitue pas un conseil en investissement. Consultez votre notaire ou expert-comptable.

Financement

Calcul du prêt immobilier

Crédit amortissable · Taux fixe/variable · Différé · Assurance emprunteur · Remboursements anticipés

Caractéristiques du prêt

Type de crédit

Mode d'amortissement

Type de taux

Différé d'amortissement

Mois de différé

0 si aucun différé

Assiette assurance

Résultats clés du crédit

Répartition Capital / Intérêts sur la durée

Évolution Capital Restant Dû

⚡

Remboursements Anticipés (RA)

Option RA

Détail mensuel

Échéancier détaillé du crédit immobilier

Capital · Intérêts · Assurance · CRD · Remboursements anticipés — avec recalcul en cascade

Capital : 170 000 € | Taux : 3,130% | Durée : 15 ans

Mois avec RA séparé par ligne dorée

N°	Date	Cap. début	Intérêts	Amort. cap.	Mensualité	Assurance	Total mois	CRD	Cumul int.	Cumul total	RA (€)

Synthèse des remboursements anticipés

LFI 2026 · CGI Art. 150 U à 150 VH

Calcul de la fiscalité

Plus-value immobilière · Fiscalité courante · Abattements · VNC · Exonérations · Impact inflation

Paramètres — Plus-Value Immobilière

Prix d'acquisition (€)

180 000 €

Prix de vente net (€)

235 000 €

Durée de détention (ans)

10 ans

Frais notaire retenus (€)

13 676 €

Travaux réels justifiés (€)

Frais agence vente (€)

Résidence principale ?

Oui — Exonération totale

Cédant non-résident France ?

Bien en SCI translucide ?

Quote-part cédant (%)

Détermination du Prix de Revient (CGI Art. 150 VB)

Poste	Méthode	Montant

Abattements pour Durée de Détention

IR — Barème

Tranche

Taux/an IR

Taux/an PS

Cumul

0 à 5 ans

0% / 0%

6 à 21 ans

6% / an

1,65% / an

→ 96% / 26,4%

22e année

4% (exo IR)

1,60%

100% IR / 28%

23 à 30 ans

Exonéré IR

9% / an

100% / 37→100%

> 30 ans

Exonéré

100% / 100%

Calcul de l'Impôt selon le Régime

Fiscalité Courante Annuelle (sur loyers)

Analyse Économique — Impact Inflation & Financement

LFI 2026 · CGI · BOFiP

Guide & Dispositifs Fiscaux

Référence complète — Champ d'application, calcul PV, abattements, taux 2026, exonérations, cas particuliers

⭐ Optimal loyers

LMNP réel

Location Meublée Non Professionnelle au régime réel. Amortissements déductibles. Résultat imposable souvent nul.

Dotation immo : base × 3%/an (~30 ans)

Dotation mobilier : valeur / durée (7 ans)

Charges intérêts, taxe, assurance déductibles

Réforme LFI 2025 : amorts réintégrés dans PV

Plafond : pas de plafond sur amortissements

Simple

LMNP micro-BIC

Abattement forfaitaire 50% sur les recettes. Idéal pour faibles revenus locatifs. Aucune comptabilité.

Abattement 50% automatique sur recettes

71% pour meublés de tourisme classés

Plafond 77 700 €/an (2026)

Pas de déduction de charges réelles

Aucune réintégration amorts pour PV

Déficit

Location nue réelle

Déduction des charges réelles. Déficit foncier imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 €/an.

Intérêts emprunt déductibles en priorité

Déficit foncier : 10 700 €/an sur IG

Surplus reporté sur revenus fonciers 10 ans

Pas d'amortissement du bien

PV régime PP (abattements durée de détention)

Patrimonial

SCI IS

IS 15% jusqu'à 42 500 €. Amortissements déductibles. Transmission facilitée. VNC pour calcul PV.

IS 15% sur les 42 500 € premiers bénéfices

IS 25% au-delà (taux normal LFI 2026)

PV calculée sur VNC (prix − amorts cumulés)

Distribution : PFU 30% ou barème IR

Idéal transmission patrimoniale long terme

Taux d'Imposition 2026 — Synthèse

Imposition	Base	Taux 2026	Référence
IR forfaitaire PV	PV nette IR	19%	Art. 200 B CGI
CSG	PV nette PS	9,20%	Art. L136-7 CSS
CRDS	PV nette PS	0,50%	Ord. 24 jan. 1996
Prélèvement solidarité	PV nette PS	7,50%	Art. L14-10-4 CASF
Total PS	PV nette PS	17,20%	Inchangé 2026
Total IR + PS PP	PV nette	36,20%	Taux plein
Surtaxe progressive	PV IR > 50 000 €	2% à 6%	Art. 1609 nonies G
IS taux réduit PME	≤ 42 500 € bénéfice	15%	CGI Art. 219 I b
IS taux normal	Bénéfice imposable	25%	CGI Art. 219 I a

Exonérations & Cas Particuliers (LFI 2026)

Exonération	Condition	Référence	Économie
Résidence principale	Cédant y habite à la date de cession	CGI 150 U II 1°	100% PV exonérée
IR total après détention	≥ 22 ans de détention	CGI 150 VC	IR 19% = 0
PS total après détention	≥ 30 ans de détention	CGI 150 VC	PS 17,2% = 0
Petite cession	Prix de vente < 15 000 €	CGI 150 U II 6°	PV totalement exonérée
1ère cession hors RP	Pas de RP depuis 4 ans + acquiert RP	CGI 150 U II 1° bis	Exonération partielle
Vente à organisme HLM	Vente à bailleur social	CGI 150 U II 7°	Exonération totale
Terrains à bâtir	Abattements NON applicables	CGI 150 VC	PV pleine (IR 19% + PS)

Surtaxe Progressive (Art. 1609 nonies G)

Tranche PV nette IR	Taux surtaxe
≤ 50 000 €	0%
50 001 à 100 000 €	2%
100 001 à 150 000 €	3%
150 001 à 200 000 €	4%
200 001 à 250 000 €	5%
> 250 000 €	6%

⚠ Terrains à bâtir : taux surtaxe majoré · Non-résidents hors UE : taux IR 33% · Réforme LMNP LFI 2025 : amortissements réintégrés dans base PV (cessions à compter du 15/02/2025)

Calcul du TRI — Tableau de flux annuels

TRI & Indicateurs de Performance

5 variantes de TRI · VAN · MOIC · Cash-on-cash · Payback period · Flux annuels sur 30 ans

Les 5 Variantes du TRI

Indicateur TRI	Valeur	Méthode

VAN, MOIC & Autres Indicateurs

Indicateur	Valeur	Interprétation

Tableau de Flux Annuels

Année	Loyers	Charges	Intérêts	CSG+IR	CF annuel	CF cumulé	CF réel (€const.)

Analyse visuelle

Graphiques de l'investissement

Cash Flow annuel net

Cash Flow cumulé

Valeur du bien vs CRD

Décomposition loyers

Répartition charges

Évolution effort mensuel

Rendements par an

Comparaison patrimoniale

Immobilier vs Bourse

Même apport · Même effort mensuel · Même durée · CTO (PFU 30%) vs PEA (PS 17,2%) · Versements exceptionnels inclus

Paramètres portefeuille boursier

Rendement annuel net (%)

Taux PFU CTO (%)

Taux PS PEA (%)

Versement exceptionnel 1 (€)

Années 2 (RA simulé)

Versement exceptionnel 2 (€)

Années 3 (RA simulé)

Évolution comparée du capital

Tableau comparatif détaillé

Année	Immo (patrimoine net)	Bourse brut	Bourse CTO net	PEA net PS	Bourse 5% (pess.)	Bourse 9% (opt.)	Avantage Immo

Stress test du projet

Analyse de Sensibilité

5 scénarios de prix de revente · Résistance du projet · Seuil de rentabilité · Forces & faiblesses

Table de Sensibilité — 5 Scénarios Prix Revente

Scénario

Prix revente

PV brute

IS / Impôt PV

Produit net

TRI equity réel

VAN 5%

TRI réel selon le prix de revente

Résistance & Seuils

✓

Argumentaire Investisseur